柬埔寨 | 国际货币基金组织协助 加强屋价指数实用性

国际货币基金组织派遣技术小组，协助柬埔寨国家银行改进屋价指数模式，以提高其实用性和应用价值。

柬埔寨国家银行是于2022年6月正式推介屋价指数（Residential Property Price Index），通过每月公布指数变动情况，以追踪房产市场变动和评估银行体系对相关领域曝险程度。

有关指数是根据本地商业银行提供的每月房屋贷款交易数据，统计和分析首都金边市和各省屋价起落，帮助用户掌握屋价走势。

然而，有相关方面质疑柬国银屋价指数的实用性，因为它只是包含银行贷款信息，省略了其他交易数据，如以现金或向屋业开发商贷款购置产业的交易。

此外，屋价指数也几乎“排除”了所有共管式公寓交易数据，因为此类产业投资者主要以外国人为主，且大多是通过外国银行进行融资，这导致屋价指数无法反映金边市共管式公寓市场现状。

依赖银行贷款数据进行统计的另一个缺点，是银行一般是根据开发商提供的屋价作为交易价，惟实际上开发商私下向客户提供钜额折扣；部份银行也让客户贷款用以自行兴建房屋，此类数据并不适宜列入统计数据。

根据国际货币基金组织（IMF）发布的报告，IMF技术小组是于今年1月15日至19日在金边开展任务，以协助柬国银进一步改善其屋价指数模式。

它指出，经过研究后，IMF技术小组对柬国银作出数项建议，以加强指数的质量和实现性。

IMF技术小组建议，柬国银应加强数据分类和清理，包括把产业最小土地面积下限，由现有的40平方米，降至20平方米；贷款自建房屋数据也应被排除。

它也建议，柬国银可考虑善用商业银行提供的房屋贷款数据信息，进一步细分金边市各区屋价指数，如分为市中心和东部、内环市郊、外环市郊和外省共四个子指数。目前，屋价指数只分为金边市和外省。

去年房屋贷款下降三成

根据报告，去年（2023年）商业银行向柬国银提供1万0544宗房屋贷款资料，比前年（2022年）的1万5127宗，减少了30.2%。

这也反映了柬埔寨房地产市场深陷不景气的情况。

它称，柬国银要求商业银行在隔月的第10天或之前，提呈批准的房屋贷款交易信息，以便整理和更新屋价指数。

一般上，每月屋价指数和发布时间仅相隔不超过3个月，因此具有极高的“及时性”。

根据柬国银报告，2024年1月份全国屋价指数为112.0点，较去年1月份（113.8点）下降了1.8点；金边屋价指数为112.3点，比去年1月份（114.8点）来下降了2.8点。

值得一提的是，由于建筑和不动产领域是柬埔寨主要经济支柱，占国内生总值（GDP）的五份之一，占银行体系贷款组合的三份之一，因此备受柬国银的关注。

近年来，房地产市场深陷衰退泥沼，曝露了本地银行体系面临的风险，特别是部份开发商利用银行贷款，“转贷”给购买其产业的购屋者，自己当起“影子银行”（Shadow Bank）。

一旦更多房屋者无力偿还贷款，将导致开发商承受财政压力，甚至牵连向他们提供贷款的银行，连带银行体系的不良贷款率（NPL）飚升。

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【责任编辑：吉米巴特勒 >>>其他文章】
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